再建築不可物件のリフォームのお金について

今回は再建築不可物件のリフォームの価格について
詳しく解説させていただきます。価格の説明では
再建築不可物件というは道路から敷地への搬入経路に
難がある敷地が多いからです。そのため価格が思った以上に
高かったということが多いのです！


再建築不可物件の工事価格が割高な理由

①建築基準法上の道路に面していない、敷地の前に車が
　つけられない。そのため遠くに車を停めて解体した
　ゴミや造作で使う資材の搬入に手間と時間が

②解体は基本的に手作業、構造補強も人力が基本
　接道が良い敷地（前面道路に車が付けられる土地）は
　重機で柱を搬入したり、設置補助したりできますが
　重機が使えないと人力作業になるため手間と時間が
　かかるためです。

③隣地建物に囲まれていて狭い
　隣地建物が接近していて足ば設置なども困難な敷地が
　多く、外壁修繕などもスペースが狭いと作業費も割高になります。

④長年手をつけられなかったため
　雨漏れや歪みでどうしても直さなければならないところまで
　到達している物件が多いため大規模改修が多い

銀行融資が困難になるケースも

大規模工事になると１０００万円を超えるケースも珍しくありません。
そうなりますと自己資金で賄うことはとても大変になります。
「それなら住宅ローンの低金利で借りれば良いかも？」と考える方も
いらっしゃると思いますが、リフォームローンは住宅ローンではないため
金利も少し高くなりますし（銀行より）審査も高額融資になると
自身の収入と属性（勤め先、勤務年数など）と合わせて
不動産を担保に融資する場合も多いため不動産担保ローンになると
再建築不可の土地は担保評価が低いため融資条件も厳しくなります！

銀行はどこに相談したら良い？

メガバンクと言われる（みずほ、三菱、三井住友）銀行は経験から
再建築不可物件のリフォームローンはかなり厳しい印象です。
500万円くらいまでの融資ですとイオン銀行などのネットバンク系も
利用は可能です。ただし、ネットバンク系は上限500万円というところが多く、
1000万円を超えるリフォーム資金の調達は

日本政策金融公庫（増改築の場合は1000万円、模様替え等は500万円くらいまで）
や信用金庫、地方銀行の方が相談を受けてもらいやすい印象です。

増改築ってどう？資金調達しやすい？

増改築の計画があるとリフォームローンの金額がアップするのは？
増改築になると基本的には建築確認申請が必要になります。
床面積が変わる＝建築確認が必要な工事となります
ここで疑問があると思います！
再建築不可の土地で建築されている建物は建築確認申請が許可されないのでは？
答えは「その通り！」根本的に現在建築されている建物は建築確認を何らかのカタチ
で取得せずに建築された建物もしくは、検査済書が発行されていない建物で
既存不適合建物となるからです。そのため、建築当時の図面が無いことも多く、
現状の建物がどのように造られたのか記録がないことが多いのです。
再建築不可のリフォームでは増改築は基本的にNGと考えた方がよろしいでしょう
（行政によって特例もあるのかも知れませんので当社では案件毎に役所調査をして
　いつも確認しております）

となると増改築に該当する融資というのは銀行に増改築を建築基準法上で
適合して工事を行う証として、建築確認書類を提出してはじめて融資となりますので
難しいケースが多いということです。

助成金・補助金を使った耐震補強工事

行政では耐震補強に伴う助成金・補助金がありますのでこちらも
チェックすると良いでしょう！ただ、再建築不可物件のリフォームでは
再建築不可の建物自体の元の図面がなく、一から調査して、作図するだけでも
数十万の費用がかかります。そして耐震補強プランが建築士から提示されますが
基本的に建物の全面的な補強がメインとなり、基礎補強部分なども
盛り込まれると、敷地形状により物理的に困難な工事内容や
費用面で高額になるため、助成金はもらえるものの
そこまでやってしまうと今度は他にお金がまわらなくなるなんてケースも
ございますので総費用のバランスが必要になります。


構造補強と雨漏れ、シロアリ

これまでの経験から再建築不可物件は長年に渡りリフォーム
することができなかった物件が多いため、構造の劣化、シロアリ、
風通しが悪い場所は腐食などが見られたり、雨漏れが直せなかった
という物件が多く見受けられるため構造を補強するのに費用がかかります。

依頼した業者の見積が不透明・・・
構造補強は壊さないとわからない？

見積取得の段階で構造の補強に関して、
「壊してみないと見積もり出せませんねーーー」と見積もりを
出さない業者がいたらその業者はやめた方が良いです。
確かに壊してみないと柱の状態はわからないのですが
金額は壊さなくても幅を持たせて算出することは可能です。
当社はでMAX金額と最低限の絶対必要な補強を予測して
見積もりをしっかりご案内します。

水まわりの状態を目視で見ても感覚になりますが
これを壊せば柱が恐らくダメになっているなど
経験からわかります。

また、敷地の配置、方位によっては日光が当たらない場所や
風通しの悪い場所で、築年数から柱の劣化なども予測できます。
まずは金額を明確に提示して、細かく丁寧に説明するところから
当社では時間をかけて信頼関係を築いていきます。

業者とは時間をかけて信頼関係を築くこと

お客様の都合で急いで計画を進めなければならない場合も
ございますが、時間に余裕がある方は
何度も業者と話し合い、提案の補正を繰り返しながら
人間関係を築くことが大切です。
解体後にイレギュラーが発生した時にも
信頼関係ができていないと提案されたことが本当なのか？
判断できないと思います。建物の計画はもちろんですが
信頼関係を構築して、お互いに言いやすい、話しやすい、
相談しやすい環境を丁寧につくることが大切です。
お金＝信頼がないと物事前に進められないことを念頭に
業者と話しましょう！

 

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