再建築不可の不動産を購入してリフォームする場合に、どのようなリフォームであれば可能なのかを事前に確認しておくことは重要です。通常の物件と異なり、再建築不可の不動産はリフォームに一定の制限はありますが、上手くリフォームできればメリットもあります。

この記事では、再建築不可の不動産のリフォームを行う際の注意点や、メリットについて解説します。

再建築不可の不動産の購入、リフォームをするときの注意点とは

建築基準法で再建築ができないと指定されている場合、新築は建てられませんがリフォームすることは可能です。しかし、あらゆるリフォームをできるわけではなく、それ以外にも注意すべきことがあります。再建築不可に指定されている不動産をリフォームする際の注意点は、以下のとおりです。

建築基準法で定められた、建築確認が必要なリフォームはできない

まず、建築確認の申請が必要になるほどのリフォームが、再建築不可の不動産にはできません。建築基準法の建築確認が必要になる場合とは、敷地内での建物の移転や増改築、壁や柱、屋根などの主要構造部を半分超修繕する場合です。このような工事は、物件の所在する自治体または民間の指定確認検査機関に、建築確認の申請が必要になります。

再建築不可の不動産は、建築確認の必要がない範囲でリフォームをしましょう。

住宅ローンを受けるのが難しい

次の注意点として、再建築不可の不動産は、住宅ローンを受けるのが難しいことが挙げられます。再建築不可の土地は通常の土地とくらべて価値が低いので、住宅ローンの担保とならない場合があるからです。

再建築不可の不動産のリフォームを考えているならば、現金で購入するか、あるいは金利は高くなってしまいますが、リフォームローンを利用すると良いでしょう。

耐震対策や防火対策が必要になる

再建築不可の不動産は、耐震対策や防火対策も必要です。再建築不可に指定されている不動産は、建築年数の古いものがほとんどです。そのため、耐震性能や防火性能が低く、そのままの状態で住むには不安があります。耐震補強を施したり防火性能を高めたりすることで、長期間安心して住むことが可能です。

再建築不可の不動産をリフォームするメリット

再建築不可の不動産には、上記のような注意点を十分考慮してリフォームすればメリットもあります。メリットは以下の3点です。

物件を安く手に入れられる

再建築不可の不動産はさまざまな制約があるので、価格が通常の物件と比較して安価です。多額のリフォーム費用をかけても、新築物件より安くなることも多々あります。立地なども考慮して、賃貸物件として貸し出し活用することで、収益力の高い物件にすることも可能です。

固定資産税が安い

再建築不可の不動産は価値が低く、固定資産税を計算する基準となる固定資産税評価額も低くなります。そのため新築物件などと比較すると、税金面でも費用が抑えめです。固定資産税は毎年支払う税金なので、安く抑えることで物件の維持費用の一部を節約できます。

相続や贈与にかかる税金も安い

固定資産税評価額は、相続税や贈与税の計算の際にも使用します。家屋を相続や贈与する場合、その評価額は固定資産税評価額と同じです。土地も、固定資産税評価額を使用して評価する場合があります。そのため、物件を親族などに引き継ぐときにも、再建築不可の不動産は安く引き継ぐことが可能です。

まとめ

再建築不可の不動産のリフォームでは3つの注意点があります。

• 建築確認が必要なリフォームは不可であること
• 住宅ローンの利用が難しいこと
• 築年数が古い物件は耐震補強や防火対策が必要になること

以上の3点に注意し、再建築不可の不動産を上手にリフォームできれば、安価に物件を取得でき、物件の維持に必要な固定資産税を低く抑えられるなどのメリットがあります。立地などの条件が良ければ賃貸物件として貸し出し、収益性の高い物件になることも期待できるでしょう。

「株式会社NumberSecond」は東京都と神奈川県のエリアを中心に、建物のリフォームなどを行っています。小規模な工事から、再建築不可の不動産のリノベーションやリフォームなど、幅広い施工実績があります。再建築不可の不動産の活用方法にお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。