ビルやマンションの最上階は、それよりも上の階に人が住んでいないため、雨漏りなどのリスクはなくなると考えている方も多いでしょう。しかし実際には、ビルやマンションの最上階であっても、雨漏りが起きてしまう可能性はあります。むしろ、最上階の方が、他の階層以上に雨漏りが起こりやすいとも言われているのです。

今回は、ビルやマンションの最上階で雨漏りが起こる原因や、その対策について詳しく解説していきます。

ビル・マンションの最上階で雨漏りが起こる原因

まずは、なぜビルやマンションの最上階でも雨漏りが起こるのかについて、原因を詳しく見ていきましょう。

屋上からの水漏れ

ビルやマンションの最上階の方が雨漏りは起こりやすいと言われる最大の原因は、屋上に何も部屋がないことです。上の階に部屋がある場合は、その部屋自体が雨漏りを防ぐ役割を果たすため、部屋に水が入ってくる前に上の部屋が水を食い止めている場合もあります。

しかし、最上階は屋上に雨漏りを防ぐものが何もありません。いざ雨漏りが起きると、直接水が部屋の中に入ってきてしまうため、他の階以上に雨漏りのリスクが高い可能性があると言われています。

もちろん、多くのビルやマンションの屋上には防水施工がされているため、実際には雨漏りが起きるリスクが格段に高いわけではないでしょう。ただ、防水施工は年数を経るごとに劣化していくため、屋上の亀裂などから雨水が入り込み、雨漏りにつながってしまうことも考えられます。

またマンションの屋上は「陸屋根タイプ」という屋根構造になっていることが多く、屋上に水がたまりやすい構造です。そのため、防水機能が劣化した状態では、屋上にたまった水が階下に侵入しやすくなってしまいます。

加えて、屋上の排水機能や排水溝周りの劣化が進んでしまうと、より雨漏りのリスクは高まると考えられるでしょう。

外壁の劣化・破損

これは最上階に限った話ではありませんが、外壁が劣化したり破損したりしていると、当然そこから雨水が侵入するリスクは高いです。外壁のひび割れだけでなく、壁内部が劣化してしまっていると、雨水が染み込みやすく雨漏りが起こってしまう可能性も高くなります。

窓などに隙間がある

外壁だけでなく、窓もまた年数を経るごとに劣化が進む部分です。窓が劣化するとサッシがゆがんだり、シーリングが劣化したりするといった不具合が生じます。それによって窓に隙間ができてしまい、その隙間からも雨水が侵入してくるのです。これも最上階に限った話ではありませんが、窓の劣化についても気をつける必要があるでしょう。

ビル・マンション最上階の雨漏り対策をする方法

このように、ビルやマンションの最上階は、それ以外の階層以上に雨漏りする可能性がある場所と言えます。ビル・マンション最上階の雨漏りを対策する方法について、ここからは詳しく見ていきましょう。

屋上の防水工事を行う

ビルやマンションの最上階における雨漏りを対策するには、やはり屋上の防水工事をあらためて行うことが重要です。マンションの屋上は常に雨風を受けていることから、気づいた段階ではすでに劣化がかなり進んでいることも考えられます。適切に防水工事を再度行うことで、防水機能を蘇らせて雨漏りを予防できるでしょう。

屋上の防水工事は、おもに「FRP防水」「ウレタン防水」「シート防水」「アスファルト防水」という4つの方法で行います。

「FRP防水」は、ガラス繊維を混ぜたプラスチックを使い、屋上に防水層を作る工事です。液状になった プラスチックを何回も重ね塗りして防水層を作ります。「ウレタン防水」は、ウレタンの水を通さないという性質を利用して、ウレタン防水材を屋上に塗っていくものです。

「シート防水」は屋上に防水機能のあるシートを敷いて、水が入り込まないようにする方法を指します。「アスファルト防水」は、防水機能のあるシートに加えてアスファルトでも防水層を作り、より強固な防水体制を整えるものです。

方法によって施工期間や費用などが変わってくるため、屋上の防水工事を再度行う際には、それぞれの特徴を踏まえて適切な方法を選びましょう。

屋上の排水設備の修理・交換

マンションの屋上の排水設備も、劣化が進んできた場合には交換をする必要があります。マンションの排水は、大きく分けて3種類です。

洗面、浴室、洗濯機、キッチンなどの排水を流す「雑排水管」、トイレの汚水を流す「汚水管」、屋上・バルコニーなどの雨水を流す「雨水菅」があり、雨漏りに直結するのは雨水菅です。

排水管の工事には、付け替えを行う「更新」と付け替えないで内部をきれいにする「更生」の2パターンがあります。排水管の劣化具合や、今後のメンテナンス頻度などを総合的に考えてどちらかを選ぶのです。雨漏りのリスクがある場合は、どちらかの方法で雨水菅を修繕・交換する必要があります。

その他の部分の修理や交換

そのほかにも、外壁の劣化やひび割れなどが目立つ場合には外壁の補修や塗装を、窓に隙間が開いているような場合は窓のサッシなどの修理や交換を行い、雨漏りしないように備えておく必要もあります。

ビル・マンションを雨漏りさせない！修繕周期は何年ごとがいい？

実際のところ、ビルやマンションの最上階も含めて雨漏りがしないようにするためには、おおよそ何年ごとに修繕を行えばよいのでしょうか。それぞれに詳しく見ていきます。

屋上の修繕周期は12年ごと

マンションの屋上は想像以上に劣化が早まることも考えられますが、おおよそ12年ごとに屋上の防水工事を行うのがひとつの目安です。多くのマンションの大規模修繕は12年ごとに行われており、屋上の修繕も大規模な改修工事となります。12年おきに行うことが、効率などを考えても最もおすすめなのです。

排水設備の修繕周期は20～40年ごと

排水設備は、配管の素材がどのようなものでできているかによって、修繕の頻度が大きく変わってきます。

SGPと呼ばれる配管用炭素鋼鋼管が排水設備のメインの場合、耐用年数はおおよそ20～30年です。銅管や硬質塩化ビニル管の場合、耐用年数は25年～40年ほどと考えておきましょう。鋳鉄管の場合はそれより長く30年～40年ほど持ちますが、鋳鉄管は多くの場合で汚水管に利用されており、雨水管で利用されることは少なくなっています。

外壁や窓の修繕頻度は？

外壁の修繕や塗装については、おおよそ10年～15年ほどを目途に行うことがベターです。塗料の寿命なども考えると、剥がれやひび割れなどがそのくらいの年月で多く出るようになってくるため、このくらいの頻度で行いましょう。

窓のサッシの修繕は、多くのマンションで3回目以降の大規模修繕で行われています。そのため、窓のサッシの寿命は30年～40年ほどと考えておくとよいでしょう。

劣化や傷みが見えたら早めに対応しよう

これらの修繕の頻度については、あくまでも大まかな目安となっています。環境や設備の使用頻度などによってこれらの目安は大きく変わってくるため、設備の劣化や傷みが目に見えて分かるようになった段階で、早めに修繕の対応をすることが求められるでしょう。

とくに屋上は、もともとの防水施工がどんなものであったのかによっても、劣化のスピードが大きく違ってきます。また梅雨がある地域、ない地域など、地域性によっても屋上が雨にさらされる頻度は違ってくるため、一概に12年おきの大規模修繕で対応するのがベストとは言えないのです。

修繕が必要かどうかは、あくまでも設備の劣化具合や、雨漏りのリスクが考えられるかどうかによって大きく変わってきます。常に設備の状態がどのようになっているかを把握しておき、いざというときは迅速に修繕を依頼できる業者も押さえておくことが重要となるでしょう。

まとめ

ビルやマンションの最上階は遮るものがないことから、実は雨漏りのリスクが高い可能性のある部屋です。雨漏りは一度起こってしまうと、住民の方の家財などに深刻な被害をもたらしてしまうことがあるため、雨漏りの兆候を見つけた場合にはなるべく早めの修繕を検討する必要があるでしょう。

雨漏りは、定期的な大規模修繕やリフォーム、リノベーションなどによって確実に防止することが可能です。ビルやマンションをリフォームしたいと考えている方は、ぜひ一度「株式会社NumberSecond」にご相談ください。

マンションの大規模修繕など、大きな工事についても丁寧で小回りの利く対応を心がけております。雨漏り対策について万全にしておきたいと考えている方は、ぜひ「株式会社NumberSecond」までお問い合わせくださいませ。