ビルやマンションにはさまざまな人が出入りし、多くの人が暮らす場所となっています。そんなビルやマンションは、当然火災や災害のリスクも見逃せない部分です。ビルやマンションのオーナーになる際には火災保険に加入する必要がありますが、火災保険の仕組みなどについて実はよくわかっていないというオーナーの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、ビル・マンションのオーナー向けの火災保険について、その仕組みや料金を詳しくご紹介していきます。ビルやマンションを所有したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

ビルやマンションのオーナー向けの火災保険とは？

ビル・マンションのオーナーが加入する火災保険は、住人が加入する火災保険とは大きく異なります。補償される費用も高額となり、火災だけではなくさまざまな災害にも備えることが可能です。ここでは、ビルやマンションのオーナー向け火災保険について、概要を見ていきましょう。

火災だけでなくさまざまな災害などに備えられる

これはビルやマンションの住人向けの火災保険も同じことですが、火災保険は文字通り、火災だけを補償するものではありません。日本は、台風などをはじめとした自然災害に見舞われやすい国だといえます。そういった多くのリスクから、大切なビルやマンションを守ってくれるのが火災保険の大きな特徴です。

主な対象の自然災害としては、火災・水害・雪害・落雷・ひょうなどが挙げられます。火災だけでなく、このような幅広い自然災害にも備えられるのが大きなポイントです。

なお、日本で多発する地震については、別途地震保険でまかなわれることも多く、火災保険では補償されない可能性が高いといえます。契約時にどのような自然災害を補償してくれるかについて、詳しく確認しておきましょう。

人為的な被害などにも備えられる

火災保険は、なにも自然災害だけを補償するものではありません。人為的なさまざまな災害についても、火災保険は幅広くカバーしています。物の破損や事故、盗難といった被害や、建物の水漏れ、設備の故障などについても、火災保険で補償してもらうことが可能です。

ただし、これらは偶発的な事象に限られます。故意や重大な過失による人為的な災害の場合には、補償されない可能性が高いことを押さえておきましょう。

契約時に何が対象なのかを明らかにする

火災だけでなく、建物に関するさまざまなリスクに備えられる火災保険ですが、ここまで紹介した事柄がすべて無条件で補償されるわけではありません。火災保険によってカバーされる災害は違ってくるため、契約時にどんな災害であれば火災保険の補償対象なのかを明らかにしておくことが重要です。

火災保険でカバーされないことの多い災害の代表例は、先述した地震が挙げられます。そのほかにも、シロアリなどの虫害についてはカバーされないことも多いです。これらの災害などについては、別途違う保険に加入するなどして、他の方法で備えておく必要があるでしょう。

ビル・マンションのオーナーが火災保険で気をつけるべきこと

オーナー向けの火災保険について概要を解説したところで、ビルやマンションのオーナーは火災保険について、どのようなことに気をつけておくべきなのでしょうか。詳しく解説していきます。

「借家人賠償責任保険特約」は必ずつける

ビルやマンションに入居する入居者の火災保険は、基本的には家財などに対しての保険であって、建物に対する補償はないことがほとんどです。そのため、ビルやマンションのオーナーはリスク回避のため「借家人賠償責任保険特約」を契約時に必ずつけておきましょう。

借家人賠償責任保険特約は、賃貸オーナーの損害賠償請求も補償する特約です。これがなければ、建物への補償は望めないことも多いため、忘れずにつけておきましょう。

入居者の火災保険は入居者の過失による被害しか補償されない

よく勘違いされやすいこととして、入居者が加入している火災保険は、入居者の過失による火災しか補償されないことが挙げられます。つまり、自然災害などによる建物への損害は、たとえ「借家人賠償責任保険特約」をつけていたとしても、ビルやマンションのオーナーが加入している火災保険でまかなうしかないのです。

そのため、いくら借家人賠償責任保険特約をつけていたとしても、補償しきれない災害は数多くあります。ビルやマンションオーナーもそのようなリスクに備えて、建物への補償が手厚い火災保険に入っておく必要があるのです。

契約時につけることを検討したい特約

ビルやマンションオーナーが火災保険を契約する際には、次のような特約をつけることも検討しておきましょう。

「建物管理賠償責任特約（施設賠償責任特約）」は、入居者が建物の管理の不備などによって、他の方を怪我させたり、他の方のものを壊してしまったりした際にその費用を補填してくれる特約です。 「家賃補償特約」は、大きな火災などで部屋が焼けてしまい、家賃収入が発生しない期間が出てきてしまった際に、上限額を決めてその費用を補償する特約を指します。

「家主費用特約」は、入居者が部屋のなかで死亡していて、賃貸住宅が空室となってしまった際に、空室期間中の家賃や空室期間を短縮するために値下げした家賃の金額を、上限を決めて保証してくれるという特約です。

これらの特約をつける場合は、当然火災保険料は値上がりすることが考えられます。しかし、さまざまなリスクに対して備えるという意味でも、これらの特約をつけておくことで安心してビル・マンション経営ができるでしょう。

火災保険の保険料はどのくらいの金額なの？

では、ビルやマンションオーナーが入っておくべき火災保険の保険料は、具体的にどのくらいの金額となるのでしょうか。一般的な例について解説していくので、オーナーの方はぜひとも押さえておきましょう。

一般的には、建物時価の80％程度が相場となる

ビル・マンションオーナー向けの火災保険料は、その建物の時価額が基準として算出されます。このなかで、実際に何かがあったときに支払われる保険金と、契約後に支払う保険料とを比較して考えると、最も一般的な額は建物時価の80％ほどです。これ以下の保険料だと補償内容が不安であったり、逆にこれより高すぎるとオーナーの負担も大きくなったりするため、適切な保険料を見極めることが重要といえます。

資産価値が上がっている場合は保険料も高額に設定しなければならない

ビルやマンションを所有していると、当然その資産価値が上がり、建設時よりもかなり時価総額が高くなっていることも考えられます。そのような場合には、当然ながら保険料も高額に設定する必要が出てくるでしょう。

時価総額が上がっているにもかかわらず、建設時の金額をもとに保険料を算定してしまうと、万一何かあったときに十分な補償を受けられず、オーナーが身銭を切る必要が出てきてしまうのです。建物の価値が上がることは喜ばしいことですが、その分補償も手厚くする必要があることを押さえておきましょう。

建物の評価額はどうやって調べるの？

火災保険料の算定に重要な役割を果たす建物の評価額ですが、具体的にはどのようにして算定するものなのでしょうか。最も一般的な方法としては、固定資産税の通知書から調べる方法です。

固定資産税の通知書には、土地の課税明細書、もしくは評価明細書が含まれています。これらから固定資産税評価額を確認でき、この金額が建物評価額といえるのです。

ただし、急速に土地の値段が上がっている場合など、固定資産税通知書だけでは正確な評価額を算出できないようなことも考えられます。そのような場合は建物評価額の鑑定を正確に行い、しっかりとした金額を算出したうえで、火災保険料などを算定することがベターです。

まとめ

火災保険は、ビル・マンションオーナーの方にとって、大切な資産を守るための頼みの綱ともいえる存在のものです。火災保険で適切にビル・マンションのリスクヘッジをしておかないと、万一のときには資産を失ってしまうようなことも十分に考えられます。保険料なども適切に算定したうえで、十分かつ満足な補償を受けられるように考えておくことが大切です。

「株式会社NumberSecond」では、ビル・マンションのリフォーム、リノベーションなどを幅広く担当させていただいております。大規模修繕などについても、丁寧に対応させていただくことが可能です。ビル・マンションの火災保険に関するご相談なども受け付けておりますので、ぜひ一度「株式会社NumberSecond」までお気軽にご相談くださいませ。