ある日突然、天井に水のシミが出現する、カーペットに水がしみ込んでいるなど、いわゆる水漏れの被害に遭った経験のある方もいらっしゃると思います。マンションで水漏れ事案が発生した場合、気になるのは「誰のせいで発生し、誰がその責任を負うのか」という部分です。

マンションのような集合住宅では、水漏れの発生原因により、責任の所在がいろいろと変わってきます。そんなマンションの水漏れケースによる責任の所在をご紹介していきますので、参考にしてみてください。

マンションで水漏れが発生する主な原因は2つ

マンションで水漏れが発生した場合、誰がその責任を負い、水漏れの対応をするのかという問題が発生します。この問題をハッキリさせるには、まず水漏れの原因を明らかにしなければなりません。当然のことですが、水漏れの原因を作った者が、その水漏れに対応することとなります。つまり、責任を持つということです。

そんな水漏れの原因ですが、大きく分けて2つの原因が考えられます。

人為的なミスで発生する水漏れ

まず一つ目は、人為的ミスです。マンションで水漏れが発生しやすい主な場所は、台所、洗面所、トイレ、バスルーム、バルコニー(ベランダ)といったところが挙げられます。いわゆる、水回りと呼ばれる場所が中心です。こういった場所で使用者が適切な使用をしなかった場合に、水漏れが発生するケースがあります。

いくつか例を紹介しておくと、例えば台所です。使い終わった油をそのまま排水溝に流してしまうと、排水溝の中で油が固まり、水の流れを遮ってしまうことがあります。こうした原因で発生する水漏れは、人為的なミスによる水漏れです。

また、水漏れの原因として多いのが、洗濯機の排水ホースでしょう。知らないうちに排水ホースが抜けてしまった場合、洗濯機置き場にパンが設置されていても、水漏れが発生するケースがあります。このような水漏れは、人為的なミスが原因です。

構造的な問題で発生する水漏れ

構造的な問題は、いわゆる人為的ミスは一切なかったものの、配管の劣化などが原因で発生する水漏れです。構造的な問題と書きましたが、その多くのケースは経年劣化であり、ある程度築年数が経過している物件では起こり得る水漏れともいえます。

また、構造的な問題の中には、単純に配管業者のミスというケースも考えられるのです。水漏れが発生しないようにあらかじめ業者に依頼して修繕したとしても、その業者の工事ミスによって水漏れが発生するケースも、数は多くないものの存在します。

マンションで水漏れが発生した場合の責任の所在

では、ここから実際に、責任の所在について考えていきましょう。基本的に、責任を持つ者がその水漏れに関して対応・修繕する義務があり、費用面なども負担することになります。

人為的なミスが原因であれば基本的には所有者(使用者)の責任

人為的なミスが原因で水漏れが発生した場合、その責任は物件の使用者の責任です。

例えば、その物件の所有者の人為的責任で、外からは見えない部分で水漏れが発生し、下階の部屋や住人に被害が発生した場合も、まずは水漏れの原因を調査します。その結果、物件所有者(使用者)に人為的なミスがあったとされれば、修繕などの費用は所有者(使用者)が請け負うことになるのです。

構造的な問題で発生した場合は発生箇所により決まる

構造的な問題で水漏れが発生した場合は、水漏れが発生した場所によって誰が責任を負うのかが決定します。

一戸建ての場合、どこで発生しようとその物件の所有者の責任となりますが、マンションやアパートといった集合住宅ではそう簡単に決まりません。マンションなどの集合住宅の場合、物件の所有者が所有する「専用部分」と、そのマンション自体が所有し、住民全員が使用する「共有部分」が存在します。水漏れが発生した箇所が、この専有部分か共有部分かで責任の所在が変わるのです。

専有部分と共有部分による責任の所在

上記の通り、マンションのような集合住宅には、専有部分と共有部分があります。

水漏れとは直接関係ありませんが、分かりやすい例を挙げれば、マンションの廊下やエレベーター、階段といった部分は、すべての住民が利用する箇所であるため共有部分です。物件の室内はもちろん、その物件についているバルコニーやベランダといった部分は、当然専有部分となります。

では、それぞれの場合における水漏れの責任の所在を見ていきましょう。

発生箇所が専有部分の場合

水漏れが発生した箇所が物件の専有部分であれば、当然ですが水漏れの責任は所有者のものです。ここで難しいのが、床下や天井裏にある配管部分といえます。これが物件所有者の専有部分となるのか、マンションの持つ共有部分となるのかです。

マンションの管理規約のひな形である「標準管理規約」によると、物件の床下にある配管は専有部分とされており、この部分の破損に関しては所有者の責任で修繕することとなります。しかし2000年にあった判例では、スラブの中の配管に関しては、上の階の専有部分とは認めないという判決もあるため、一概に床下にあるすべての配管が専有部分ではないともいえるのです。

マンションの管理規約に関しては、それぞれのマンションで規定されていますので、どこまでが専有部分で、どこからが共有部分かはそのマンション次第といえるでしょう。そのマンションの規約において、専有部分とされている配管などの問題であれば、物件の所有者に責任が発生します。

発生箇所が共有部分の場合

水漏れの発生箇所が、マンションの管理規約により共有部分であると判断された場合は、その水漏れに関してはマンションの管理会社が責任を持って対処することになります。

明らかに人為的なミスでの水漏れを除き、マンションで水漏れが発生した場合は、必ずマンションの管理会社に連絡するようにしましょう。管理会社へ直接電話してもいいですし、マンションに常駐の管理人がいる場合は、管理人に報告してもOKです。

水漏れの原因がハッキリしない場合

水漏れの原因といっても、その原因がハッキリしないというケースもあるでしょう。こうした発生原因がハッキリしない場合は、マンションの管理会社が責任を負い、水漏れの対処を行うことになります。

原因が判然としない水漏れは、どこから何が原因で漏れているか分からないものです。まずは水漏れ対策を行っている業者などに連絡し、その原因をしっかりと調べてもらう必要があります。

こうした場合は管理会社に連絡をし、物件の所有者が業者を探すのか、管理会社が探すのかを決めるようにしましょう。

水漏れの対応は責任が発生した方が請け負う

マンションの水漏れの対応に関しては、当然ですが水漏れの原因を調査し、原因をハッキリとさせたうえで、誰に責任が発生するのかを決定させる必要があります。調査の結果、責任が発生した方が水漏れの対策を行うのです。

賃貸物件で明らかに入居者の人為的ミスの場合は入居者が対応

マンションといっても、すべての物件に所有者が住んでいるわけではありません。賃貸物件や分譲賃貸物件などの場合は、物件の所有者と使用者が違うケースも多々あります。

賃貸物件において、水漏れの原因が明らかな人為的ミスの場合、水漏れの責任は物件の所有者ではなく使用者です。洗濯機の排水ホースが抜けていた、台所の排水溝に古い油を流した、トイレに異物を流したなど原因がハッキリしている場合は、使用者が責任を負います。

水漏れには、部屋の床や壁、天井などが濡れる程度のケースもあれば、その部屋の水漏れが原因で下の階の部屋、さらにその下の階の部屋にまで影響が出るケースもあります。下階の部屋にも水が伝わり、家具や家電製品、衣類などに影響が出てしまった場合、そうした損害に対する責任も発生するのです。

分譲・賃貸に関わらず専有部分が原因の場合は物件の所有者が対応

その物件の使用者や所有者の人為的なミスではない水漏れで、原因が専有部分の配管などにある場合は、その物件の所有者に責任が発生します。賃貸物件として貸し出している場合でも、物件使用者ではなく、所有者に責任が発生しますので覚えておくといいでしょう。

共有部分が原因もしくは原因不明の場合はマンションの管理会社が対応

水漏れの原因が共有部分にある場合は、マンションの管理会社に責任が発生し、その対処を行うのも管理会社です。管理会社が対応する水漏れの中には、例えば外壁の防水加工の不備で、雨水が室内にしみ出してくるような水漏れもあります。

また、原因がハッキリしない水漏れに関しても管理会社の責任となり、水漏れの対応は管理会社が行わなければなりません。

まとめ

マンションの水漏れにはいろいろなケースがあり、そのケースごとに責任の所在も変わります。当然水漏れの対処を行うのは、責任が発生した方です。物件の所有者、マンションの管理会社、また賃貸物件の場合は、物件の使用者が対応することになります。

蛇口を締め忘れた、洗濯機の排水ホースが外れていたなど、明らかに人為的ミスで発生した水漏れを除けば、ほとんどの場合水漏れの原因は分かりにくいものです。外からは見にくい配管部分で漏れていることが多く、どこで発生しているのか、なぜ発生したかはプロによる調査が必要となります。

「株式会社NumberSecond」では、水漏れの対策工事や応急処置はもちろん、原因調査も一貫して請け負っています。目視による調査よりも高い精度で水漏れの原因調査が可能となる、赤外線カメラによる調査も自社内で対応できますので、調査費用を抑えることが可能です。さらに、その後の応急処置から本格的な工事まで一貫して請け負っていますので、水漏れなどでお困りのオーナー様は、ぜひ一度ご連絡ください。