マンションオーナーは、マンションの設備について、あらゆる箇所のメンテナンスをしていかなければなりません。その中でも難しいのが、水漏れに対するメンテナンスといえます。マンション住人が使用する水が流れる配水管は、壁や天井、地面などに隠れて目につかない箇所にあるからです。

そこで、マンションオーナーには必ず知っておいてほしい、万一水漏れが起こってしまったときに必要な「漏水検査」について詳しく解説していきます。

水漏れについて調査する「漏水検査」とは？

漏水検査というと、水漏れの可能性がないかどうかの定期検査のように思えてしまうかもしれません。しかし、漏水検査とは、水漏れの原因と被害範囲を明確にする検査のことです。素人が見ただけでは、どこが原因でどの程度の水漏れが起こっているのか判断するのは難しいため、漏水検査はプロにしっかり調査してもらうことをおすすめします。

なぜ、水漏れの原因や被害範囲を明確にしなければならないのかというと、漏水の責任の所在を明確にする必要があるからです。戸建て住宅の漏水なら、責任はもちろん住宅の所有者でしょう。ところがマンションの場合、廊下や屋上、エントランスの共有部分の水漏れなのか、居住エリアの水漏れなのかで責任の所在が異なるのです。

漏水検査を受けるメリットとは？

水漏れが起きたら、何はなくとも修理してしまえばいいように思えてしまいます。それでは、漏水検査を受けるメリットは、どんなことがあるのでしょうか。

水漏れの原因が特定できる

マンションで水漏れが発生した場合、戸建ての持ち家に住む人とは異なり、責任を負う人と被害に遭う人は別々です。被害に遭った人に対して、責任を負う人は被害に遭った人の生活を元通りにする義務が生じます。つまり、マンションにおける水漏れは、責任が誰にあるかを明確にする必要があるのです。

漏水検査を行えば、何が原因で、どこでどの程度の水漏れが発生しているのかが分かるので、責任の所在も明確にできます。

被害の拡大を防げる

もしも水漏れの責任が入居者にあった場合でも、マンションのオーナーが放置した結果として被害が拡大したとしたら、その分の責任はオーナーが負うことになる可能性もあります。マンション内で水漏れが発生した場合は、被害の拡大を防ぐために迅速に対応しなければなりません。水漏れの発生箇所を特定して迅速に修繕することで、被害の拡大が防げます。

適切な修理につなげられる

水漏れの原因と発生箇所が分かれば、すぐに修理につなげられます。逆にいえば、水漏れの原因と発生箇所がはっきりしないままでは、適切な修理はできないのです。

こんなときは水漏れの可能性があるかも？

水漏れは、知らないうちに被害が拡大してしまうものです。マンション内で次のような変わった様子があったら、水漏れを疑って調査してもらうといいでしょう。

水道料金の急な増額

水道料金が通常よりも高額になったとき、どこかしらに水漏れが発生しているかもしれません。

水道メーターが動き続けている

マンションの住人が外出中であることが多い平日の日中に、水道メーターが盛んに動き続けているときも、気付かないところで水漏れが発生していることが考えられます。

床下や壁で音がする

床下や壁には、水の流れる配水管が通っているのが特徴です。床下や壁で水の流れるような音がする場合、水漏れの危険があります。

外壁や天井が湿っている

水漏れといっても、ボタボタと水が垂れてくるばかりではありません。何となく普段湿っていない外壁や天井が湿っている場合にも、水漏れが原因かもしれません。

カビ・結露がひどくなった

部屋の断熱性によって、カビや結露が発生しやすい箇所はあります。それとは別に、今までカビや結露が発生していなかった箇所に発生し出した際には、水漏れを疑った方がいいかもしれません。

漏水検査の方法とは？

漏水調査を依頼すると、業者はどのような方法で水漏れの調査をするのでしょうか。

音聴法

水の音を聴きながら、漏水の箇所を特定していく調査方法が「音聴法」です。音を聴いて水漏れの有無を特定していくのは、調査担当者の経験値が必要になります。「音聴棒」という固い棒状の器具を使用し、止水栓や水道管、水道メーターなどに当てることで、漏水している箇所を特定していく方法です。「埋没間露出部音聴調査」とも呼ばれます。

地面に埋まっている水道管から漏水しているかもしれないときには「ノイズカット式漏水調査器」を使うのが特徴です。これは「埋没配管音聴調査」です。

削除法

壁から音がする、天井が湿っているなどの漏水している可能性が高い場所があるときには、まず水漏れの可能性が低い箇所から調査して、水漏れの可能性がある箇所を1つずつ削除していくのが「削除法」です。

確認調査

音聴法や削除法で水漏れの可能性がある箇所が絞られたら、音聴棒を使ったり土に穴を開ける「ボーリングバー」などを使用したりして、水漏れしている箇所を特定するのが「確認調査」です。

漏水探知法

マンションの配管経路がはっきりしているときに「漏水探知機」を使って、水漏れの箇所を探すのが「漏水探知法」です。漏水探知機は音聴棒と似ているように思えますが、漏水探知機は電気を用いて探知する点で音聴棒と異なります。管路に「感震器」を設置して、メーターに振動音を表示させて水漏れ箇所を特定していく方法です。

漏水の責任の所在は誰になる？

漏水の責任は、漏水が起きた場所によって異なるのが特徴です。責任の所在については、次の3つのケースが考えられます。

責任が居住者にあるケース

居住者の人為的な行為で漏水を起こしてしまった場合、故意でなくてもその居住者の責任となります。人為的な行為は「洗濯機のホースが抜けてしまっていた」「排水溝が詰まってしまっていた」「お風呂やキッチンの水を長時間出しっぱなしにしていた」「窓が開いていて大雨が降り込んでしまった」などのケースです。

入居者には、入居の際に「個人賠償責任保険」に加入してもらっておくと安心でしょう。

責任が工事業者にあるケース

漏水の原因が、マンション建築時やリフォーム時などの工事ミスや不手際にあることもあります。「配管に釘などが刺さってしまっていた」「水回りをリフォームしてすぐに水漏れした」「配管同士の接続が甘かった」など、工事方法に原因があって水漏れした場合は、工事業者の責任です。

責任がマンションオーナーにあるケース

マンション設備の老朽化に原因があって水漏れが発生した場合は、マンションオーナーに責任があります。設備の補修費用だけでなく、入居者の家財道具・生活備品の補償もオーナー負担です。

水漏れトラブルで役立つ保険とは？

居住者個人に責任があって階下の住人宅が被害に遭ってしまった場合「個人賠償責任保険」に加入していれば使用できます。未加入なら、実費で工事費を負担しなければなりません。

専有部分の水漏れはそこに住む人の責任になりますが、管理組合の規約にどのように記載されているのか確認も必要です。共有部分にある埋設管・鉄管に水漏れが起きた場合には、マンションオーナーや管理組合が対応することになります。

マンションオーナーとしては、火災保険に加入していれば水漏れが起きてもカバーできると考えがちです。たしかに、水漏れで傷んでしまった部屋の床や壁、天井の修繕費は火災保険が適用されます。ところが、傷んだ家財の補償はできません。

さらに階下にテナントが入っている場合、被害によっては数十万円、ときには数百万円もの請求がくる恐れもあるのです。賃貸マンションオーナーとして火災保険に加入する際には「施設賠償特約」「修理付帯費用特約」といった特約を付けるようにしましょう。

このように、責任の所在を明らかにする必要があるマンションの水漏れですが、漏水検査をするにも業者に依頼する費用が必要になります。火災保険に「水漏れ原因調査保険」が付帯されていれば、漏水調査にかかる費用をカバーすることが可能です。

まとめ

マンションの水漏れは、起こってしまうと一大事ですが、実はよくあるトラブルです。水漏れの原因や箇所、水漏れの程度などを調べる「漏水調査」を依頼しましょう。調査することで修理の目途も立ち、スムーズに修理してもらうことが可能です。

また、水漏れの責任の所在も客観的に知れます。水漏れが一旦発生したら、時間との勝負になりますので、迅速に対応してもらえる業者を前もって調べておくのがおすすめです。

「株式会社NumberSecond」では、赤外線カメラによる漏水調査を行っております。ご希望でしたら、水漏れの箇所が見つかり次第、応急処置もさせていただきます。家財・躯体を漏水から守る作業手配もいたします。調査・修理と並行して、保険証券さえご用意いただけましたら、火災保険の申請も行うことが可能です。万一の水漏れの際には、ぜひ当社にご連絡ください。迅速に対応いたします。