マンション保険に加入する際に、保険会社の営業マンにいわれるがまま、内容を精査せずに入ってしまうオーナーも多くいらっしゃるでしょう。オーナーは、節税対策や利益を生み出す有効な投資銘柄ではありますが、大きな建物を維持し、万一の災害や事故のリスクに備えなければならないというデメリットもあります。

より建物管理を適切にするため、オーナーの皆さまに向けて、マンション保険の種類や見直しのポイントを徹底解説します。

マンション保険とは？

マンション保険とは、災害や事故などにより建物に損傷が出てしまったり、入居者に被害が出てしまったりした場合に備え、毎月損害保険会社に一定額を支払うことで損害補償をしてもらえる保険です。

オーナーは保険に入る義務はなく、任意加入になってはいますが、加入していないオーナーはほぼいません。火災や地震での被害総額はあまりに大きく、修繕金を個人で支払うことが不可能だと理解しているからでしょう。

マンション保険には主契約のほかにさまざまな特約があり、マンションの立地や災害リスクなどを調査して必要な特約に加入します。

マンションオーナーが加入すべきマンション保険とは？

まず、保険の種類やどのような補償・特約があるのか知る必要があります。マンション保険で一番に頭に浮かぶのが、火災保険です。保険には基本補償と特約があり、主契約では賄えない保険を特約でオプションとして追加します。

マンションオーナーが少なくとも入っておくべきといわれる保険は、①火災保険②地震保険③施設賠償責任保険の3つです。基本的な火災保険の補償内容や、そのほかに入っておくとよい特約について解説します。

火災保険

最初に入っておきたい保険である火災保険は、火事を想像する人が多いでしょう。実は、火災保険では火事だけではなく、洪水や台風も適用される場合があります。保険会社により異なりますが、火災保険の補償内容は、火災・落雷・破裂・爆発・落下衝突・盗難による窃盗・損傷・破損事故などです。

補償に「水災が入っていない」と感じた人もいらっしゃるでしょう。土砂崩れや洪水などの水災は、オプションで任意加入の保険会社が多いので、別途加入する必要があります。

地震保険

地震大国である日本では、地震保険に入っておくことが大切です。島国であるがために、プレートがいくつも重なっていて、毎日のように揺れています。21世紀だけでも、日本でマグニチュード7以上の地震は10回以上も起きているのです。

近年は、耐震や免震のマンションやビルを建てることが増えていますが、免震構造も限界があります。建物にひびが入ってしまうこともあるので、火災保険とあわせて地震保険に入っておくとよいでしょう。

施設賠償責任補償

施設賠償責任補償は、ビル・マンションにおける共用部分の管理業務上の過失や、欠陥により賠償責任を負った場合の特約保険です。

たとえば、建物外壁が剥がれて通行人にけがをさせたり、共用給水管が水漏れして専有部に被害を与えてしまったりした場合には、日頃の点検・管理が大切といえます。しかし、万一死亡事故となった場合は多額の賠償となるので、最低でも億単位での補償額に加入するのがおすすめです。

家賃収入特約/家賃費用特約

家賃収入特約とは、台風や家事などの被害を受け、復旧する期間に家賃収入が入ってこない場合の補償です。

家賃費用特約とは、入居者が犯罪や孤独死などにより死亡した場合の清掃や現状復旧の費用、また空室期間中に得られない家賃収入を補償する特約のことを指します。入居者がどのような人か深くは分からないこともあるので、特約で加入しておくとリスクを回避することが可能です。

入居者に加入してもらうとよい安心特約

火災保険には、さまざまな特約があります。中でも、マンションオーナーとして加入しておくべき保険とは別に、入居者に加入してもらうべき保険や特約もあるのです。それぞれ詳しく解説します。

家財保険＋借家人賠償責任保険

入居者自身の過失による火事で、部屋や建物が損傷してししまった場合、オーナーに対して賠償責任を補償するのが借家人賠償責任です。また、戸室に所有している家具や家電、衣類などの家財の損害を補償するのが、家財保険になります。

これら2つの保険に加入することで、オーナーに対する補償だけではなく、入居者本人の財産の補償という両面が叶うのです。

個人賠償責任補償

管理する入居者に加入してもらうべき特約としておすすめなのは、個人賠償責任補償です。マンション内だけではなく、日常生活での事故により他人にけがをさせてしまったり、他人の所有物を壊してしまったりして、損害賠償責任を負った場合に補償対象となります。

たとえば、水漏れが発生して階下の部屋に損害を与えてしまった場合に、補償を受けることが可能です。個人でお部屋の火災保険や個人賠償責任保険に加入していない方も多いので、水漏れ事故が発生した場合は、住民同士や店舗同士が揉めないように管理組合で包括契約していることが多いでしょう。示談サービスが付いている保険もありますので、細かく確認しておくことが大切です。

マンション保険の見直しは必要なのか

マンション保険は、ここ数年で10％以上保険料が値上がりしています。近年、台風や豪雨などの自然災害が増加し、保険金の支払いが増加したことが原因です。

マンション保険は、基本的に築年数に伴って増額される側面もあるので、定期的に見直しをする必要があります。無駄な保険料を支払っていることで、修繕にかける資金が不足してしまうこともあるでしょう。次に、マンション保険を見直すときの注意すべきポイントについて解説します。

団信と保険の見直し

個人として不動産オーナーになる場合、ローン返済中に借入している人が亡くなっても、家族が借金を背負わないように全額返済してくれる「団体信用保険」があります。

団信付きローンを組むことで、万一の場合に借入金がなくなるため、家族は家賃収入を得ることが可能です。家賃収入で生活ができれば、定期保険や収入保障保険のような保障は不要になるでしょう。不動産自体が保険代わりになりますのでオーナーになるタイミングで見直しが必要です。

免責金額を設定する

保険料を抑える有効な手段の1つとして、免責金額の設定があります。免責金額とは、事故や火災が発生した場合に、自己負担する金額のことです。たとえば、エントランスなどの共用部分だと、管理費から負担することになります。

保険料は使ったぶん、時期更新時の保険料が値上がる仕組みになっているので、保険に頼りすぎてしまうことには注意が必要です。事故率の高いマンションは保険料が高くなりやすいので、修理費用を保険ですべて賄おうとすると事故率が上がってしまいます。免責金額を設定して保険料を抑え、免責金額内でも保険を使わずに、自分たちの管理費で修理することも必要です。

また、免責金額なしの場合、年間保険料1,700万円だったものが、免責金額を設定することで1,400万円まで保険料が下がることもあります。それによって、管理費のコスト削減にもなるでしょう。

見直しは更新の1年～半年前がおすすめ

とくに火災保険は、改定が頻繁に行われる特徴があるので、見直しのタイミングがとても大切です。ほとんどの人は5年契約としているので、更新の1年前～半年前に見直しをおすすめします。

最近は更新ぎりぎりになって見直しをするというオーナーもいますが、それでは現状のままの更新手続きになる可能性が高く、損をしてしまう場合もあるでしょう。期間に余裕を持って見直しすることをおすすめします。

他社との比較

何でも管理会社に任せているという場合は、注意が必要です。高い保険料で、保険更新をしてしまうことが多々あります。また、管理に無関心だと修繕積立金も不足してしまい、工事のたびに一時金を徴収することになるでしょう。一時金を徴収できなければ、適切な修繕もできずにマンションの価値も下がってしまいます。

保険の見直しも、大切なマンション管理の1つです。他社と相見積もりをして、複数社の見積もりや補償内容、特約などを比較するようにしましょう。

まとめ

マンション保険の種類や見直しのポイントを徹底解説しました。マンション保険は、火災保険とセットで地震保険や施設賠償責任補償に加入し、オーナー側だけではなく入居者が入るべき保険に加入することで、損害リスクを少しでも減らすことが重要です。

「株式会社NumberSecond」は、東京・神奈川を中心としたリフォーム事業を行っています。再建不可の建築物のリフォームや水回り交換、バリアフリー工事のほかに、火災保険申請で修理できる雨漏り・漏水調査も行うことが可能です。

老朽化によるマンションリフォームだけではなく、保険申請を利用して修繕を検討しているという方は、ぜひご相談ください。